Was bleibt mir vom Verkauf? Den Nettoerlös berechnen

Die Rechnung im Überblick

Was Ihnen bleibt, ergibt sich aus dem Kaufpreis abzüglich Maklerprovision, offenem Kredit, Immobilienertragsteuer und kleineren Kosten wie dem Energieausweis. Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragung sind Kaufnebenkosten. Wer sie trägt, regelt der Kaufvertrag. Übernimmt sie der Käufer, mindern sie Ihren Erlös nicht.

Maklerprovision

Die Provision beim Verkauf ist in der Immobilienmakler-Verordnung geregelt: 3 Prozent des Kaufpreises, bei einem Kaufpreis bis 36.336,42 Euro 4 Prozent, jeweils zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer (§§ 12 und 15).

Offener Kredit

Ist noch ein Kredit mit Pfandrecht eingetragen, wird er aus dem Kaufpreis zurückgezahlt und das Pfandrecht gelöscht, bevor die Käufer im Grundbuch stehen (Lastenfreistellung). Fragen Sie Ihre Bank rechtzeitig nach dem genauen Restbetrag und danach, ob bei vorzeitiger Rückzahlung Kosten anfallen.

Immobilienertragsteuer

Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit 30 Prozent besteuert (§ 30a EStG 1988). Gewinn ist der Unterschied zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten, die Anschaffungskosten erhöhen sich um Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen, soweit sie nicht schon steuerlich berücksichtigt wurden (§ 30 Abs. 3). Abziehen dürfen Sie laut Gesetz außerdem die Kosten für die Berechnung der Steuer. Andere Verkaufskosten wie die Maklerprovision sind dort nicht vorgesehen.

Für Altvermögen, also Immobilien, die am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren, gilt eine Pauschale (§ 30 Abs. 4): bei Verkäufen bis 31. Dezember 2026 4,2 Prozent des Erlöses, bei Verkäufen ab 1. Jänner 2027 6 Prozent. Bei Grundstücken, die nach 1987 umgewidmet wurden, sind es 18 bzw. 21 Prozent (§ 124b Z 498 EStG 1988).

Haben Sie eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen, zählt der Zeitpunkt, zu dem die Person vor Ihnen sie erworben hat (§ 30 Abs. 1).

Wann keine Steuer anfällt

Keine Immobilienertragsteuer zahlen Sie beim Verkauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung samt Grund und Boden, wenn sie Ihnen ab dem Kauf mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und Sie den Hauptwohnsitz aufgeben (§ 30 Abs. 2 Z 1). Steuerfrei ist auch der Verkauf eines selbst errichteten Gebäudes, das in den letzten zehn Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat (§ 30 Abs. 2 Z 2). Diese zweite Befreiung gilt laut Gesetz für das Gebäude, nicht für Grund und Boden. Die Aufteilung prüft Ihr Notar oder Steuerberater.

Wer die Steuer abführt

Die Immobilienertragsteuer wird im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag dem Finanzamt mitgeteilt oder selbst berechnet und abgeführt (§ 30c EStG 1988). Das übernimmt in der Regel der Notar oder Rechtsanwalt, der den Vertrag errichtet.